UN MARCHE EN CONVALESCENCE

Comme imaginé fin 2008 après une année au plus bas en matière de transactions, le marché a bénéficié en 2009 d’un regain d’intérêt des acheteurs dopés par une baisse importante des taux et les mesures du plan de relance. La fin de l’année 2009 est particulièrement dynamique puisque presque un tiers des réservations annuelles ont été effectuées au 4ème trimestre.

Cependant, la reprise est encore fragile ; si les ventes vont bon train sur l’ensemble du territoire francilien – avec 16 000 unités vendues, ce qui représente une augmentation de 60% des ventes sur l’année – le marché souffre désormais d’une pénurie de biens mis en vente. Les promoteurs restent sur leur réserve et les commercialisations ne répondent pas complètement à la demande du marché en terme de quantité.

En matière de typologie pourtant, les professionnels se montrent très attentifs au marché et diminuent la part des 4 et 5 pièces au profit des 1 et 2 pièces très recherchés du fait des dispositifs d’aide que l’Etat a mis en place ; d’une part le dispositif Scellier et d’autre part le doublement du Prêt à Taux Zéro.

 

CONTRACTION DE L’ENCOURT DE LOGEMENT NEUF DISPONIBLE

Avec un nombre réduit de mises en vente, le problème crucial qui se pose à la fin d’année 2009 est celui de l’offre : le stock de logements neufs est, à la fin décembre 2009, extrêmement réduit : 9 400 lots disponibles pour l’ensemble du territoire, ce qui correspond, pour 2010, à seulement 7 mois de ventes.

Dans ce contexte, seul le Val-de-Marne fait exception et voit la courbe de ses stocks remonter (de +7% seulement).

 

DES PRIX QUI STAGNENT

Les variations des prix n’oscille qu’entre -4% et pas même +3% entre fin décembre 2008 et fin décembre 2009, ce qui équivaut à un retour aux prix de 2007, soit une stagnation historique à l’échelle régionale. Dans une conjoncture incertaine, la tendance est plutôt à l’attentisme concernant les prix, priorité étant donnée à l’écoulement de l’encourt de logements actuel, dans le but de laisser, le plus rapidement possible, la place à de nouveaux programmes aux certifications plus récentes.

A une échelle plus fine, on observe que seul le département des Hauts-de-Seine a repris une lente mais néanmoins réelle ascension de la courbe des prix.

 

LES PERSPECTIVES POUR 2010 : UN MARCHE EN POINT D’INTERROGATION

L’Ile-de-France vit en 2009 des situations contrastées et très liées aux politiques mises en place et le redémarrage des transactions n’est pas synonyme de prospérité.

Les termes utilisés aujourd’hui pour parler du marché de l’immobilier neuf relèvent du champ lexical de la maladie : « sous perfusion », « en convalescence ». Aussi, en filant la métaphore à l’extrême, il serait souhaitable, pour que le marché reparte de façon durable, que 2010 soit l’année de la remise en forme. Dans un contexte où le marché semble désormais assujetti aux aides de l’Etat et où un recul des ventes est possible, l’acquisition d’autonomie vis-à-vis des mesures gouvernementales, ainsi que le retour à l’équilibre entre offre et demande seraient les gages d’une bonne santé du marché.

Sur le modèle de 2009, il est à prévoir, pour 2010, que la suprématie du collectif s’accentuera davantage encore sur le territoire francilien.

D’après les professionnels, les produits investisseurs représentent entre la moitié et deux tiers des ventes de l’année 2009. Pour un sevrage progressif des dispositifs Scellier et PTZ – qui permettent aujourd’hui l’essor du marché mais qui risquent de l’affaiblir à long terme – cette part doit être pondérée par un retour sur le marché des propriétaires occupants.

C’est le défi à relever par les promoteurs pour 2010.

L’extension aux appartements neufs du prêt PASS-Foncier, destiné à aider les ménages modestes à accéder à la propriété, et jusque là réservé au secteur individuel, n’aura probablement que des effets limités sur le marché en 2010.

Le dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement locatif ainsi que le doublement du PTZ ont gonflé les ventes des promoteurs en 2009.

Les questions en ce début d’année 2010 sont donc les suivantes : comment va se comporter le marché après la suppression des aides du plan de relance et le verdissement du dispositif Scellier ? La conjoncture économique – avec une montée du chômage, qui n’est pour l’heure pas encore mesurée – permettra-t-elle d’alimenter le marché et d’arriver à un retour à la prospérité, dans un contexte où les prix restent élevés et où le niveau des taux bancaires reste incertain ?

 

Etude réalisée par l’ADIL 75.

Avec le concours des ADIL d’Ile de France.

Contact presse : Claire ALBRECHT 01.42.79.50.57

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