Vous envisagez d’acheter un terrain à bâtir en lotissement ? Voici quelques informations et conseils utiles pour une opération réussie.

Dans un lotissement, la constructibilité du terrain est garantie : il est aménagé pour la construction de maisons individuelles. Votre permis de construire sera donc accepté, à condition qu’il respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune et la réglementation propre au lotissement.
De plus, votre parcelle sera viabilisée, c’est-à-dire raccordée aux réseaux divers (VRD) et nécessaires à votre quotidien : alimentation en eau, électricité, évacuation des eaux usées, éclairage, aires de stationnement et espaces collectifs. Par contre, sachez que les branchements entre la maison et les limites de votre terrain resteront à votre charge.
Votre terrain aura également été préalablement borné par le lotisseur : sa surface et ses limites sont garanties.
Enfin la nature du sous-sol est elle aussi garantie. Les informations issues de sondages géologiques doivent être mises à votre disposition, et vous permettront de prévoir la nature des fondations de votre maison.

Cependant, malgré ces garanties non négligeables, il est indispensable de contrôler un certain nombre d’aspects avant d’acheter. Si le terrain dont vous portez acquéreur est « prêt à bâtir », il vous faudra tout de même vérifier qu’il est adapté à votre projet de maison et à votre projet de vie, et que l’aménageur-lotisseur vous assure toutes les garanties nécessaires.

Pour vous assurer que le terrain correspond à votre projet, et que vos interlocuteurs sont fiables :

• Rendez-vous sur place pour étudier en détail le lot qui vous intéresse. Vous pourrez ainsi situer la parcelle dans son environnement,  visualiser l’orientation du terrain et les limites séparatives avec les parcelles voisines.

• Consultez le plan de composition du lotissement : il vous permettra de connaître le nombre de lots et l’implantation des constructions et des espaces verts, ainsi que l’organisation de la voirie et des réseaux.

• Demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges (ou à défaut l’arrêté de lotir, qui est obligatoire) pour en connaitre le contenu. En effet le règlement interne et le cahier des charges précisent un certain nombre de dispositions auxquelles vous serez tenus de vous soumettre pour construire et vivre dans le lotissement : surface et largeur de façades constructibles, matériaux et couleurs des constructions, clôtures, plantations, etc.

NB : en l’absence de règlement de lotissement, ce sont les règles d’urbanisme de la commune qui prévalent. Elles sont définies par le Plan local d’urbanisme (PLU), disponible en mairie.

• Vérifiez le sérieux du lotisseur et de son équipe : renseignez-vous, discutez avec le voisinage, vérifiez la présence d’une équipe renforcée et active (bureau d’études, présence ou non d’un paysagiste, d’un géologue, d’un géomètre expert et d’un architecte urbaniste).

Vous avez fait votre choix. Reste à acquérir le terrain qui vous convient. L’achat se déroule en deux étapes : après la signature d’une promesse de vente puis, vous signez quelques mois plus tard un acte définitif devant notaire.

Bon à savoir : le Code de l’urbanisme interdit la vente d’un terrain en lotissement avant la réalisation des travaux prévus par l’arrêté de lotir, dont l’exécution est attestée par un certificat d’achèvement délivré par la mairie à l’aménageur. Toute promesse de vente qui interviendrait avant la publication de cet arrêté de lotir et la réalisation des travaux attenants est considérée comme nulle et sanctionnée pénalement.

La promesse de vente, ou avant-contrat :
La loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU) de décembre 2000 impose une promesse de vente spécifique aux lotissements, qui doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :

• La consistance du lot et sa surface hors œuvre nette constructible(SHON),

• Sa délimitation, qui doit obligatoirement résulter d’un bornage, comme l’impose la loi SRU,

• Son prix,

• Son délai de livraison,

• Les conditions suspensives ou résolutoires à la vente (par exemple : obtention du certificat d’urbanisme, du permis de construire, de prêts éventuels etc. par l’acquéreur).

En contrepartie, le vendeur vous demandera certainement une indemnité d’immobilisation, entre 5 et 10 % du prix de la vente.

Cette promesse de vente ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours durant lequel vous pouvez vous rétracter (par lettre recommandée avec accusé de réception). Les fonds versés vous seront alors restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

L’acte de vente définitif :
Trois mois environ après avoir la promesse de vente de votre maison, vous signez l’acte de vente définitif chez le notaire. Sur ce document figure la liste les documents que le vendeur se doit de vous remettre : règlement de lotissement, cahier des charges, certificat d’achèvement, autorisation de vendre par anticipation le cas échéant, descriptif du terrain issu d’un bornage, etc.

Vous vous acquittez alors du solde du montant de la vente, des droits de mutation (4,89 % du prix de vente), et des frais annexes (3 % environ).

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